Nederlands inkomen, Spaanse hypotheek. Wij doorliepen het proces zelf. Dit is precies wat Spaanse banken opvragen en waar aanvragen vastlopen.
Een Nederlandse loonstrook, belastingaangifte of BV-structuur is volkomen logisch in Nederland. Een Spaanse bank ziet hem voor het eerst. Als ze jouw financiële situatie niet helder kunnen lezen, gissen ze niet. Ze leggen het dossier opzij.
Wij doorliepen dit proces zelf. Hieronder staat wat wij indienden, hoe de bank redeneert en waar wij zien dat Nederlandse kopers tegenaan lopen.
Wat is een Spaanse hypotheek voor niet-residenten? Een hypotheek verstrekt door een Spaanse bank aan een koper die geen fiscaal ingezetene is in Spanje. De bank beoordeelt inkomen, vermogen en kredietwaardigheid op basis van documentatie uit het thuisland. De loan-to-value ligt doorgaans op 60–70% van de laagste waarde van koopprijs of taxatiewaarde, wat betekent dat je een groter eigen deel inbrengt dan je gewend bent. Zie Hoeveel kun je lenen als niet-resident in Spanje voor het LTV-detail.
Spaanse banken werken niet met een gestandaardiseerde checklist die over de grens meekomt. Wat ze opvragen, hangt af van hun risicobeleid, van welke geldverstrekkers actief zijn in de niet-residentenmarkt en van hoe jouw dossier eruitziet als het binnenkomt.
Er is wel een kern die bij elke geldverstrekker terugkwam. Dit is wat wij zelf indienden tijdens onze aankoop in Baix Empordà in 2025. Dit weerspiegelt ons eigen dossier in detail.
Identiteit en verblijfsstatus
Inkomen
Bewijs herkomst eigen middelen
Verplichtingen
Voor huurinkomsten geldt: die moeten over het algemeen in jouw Nederlandse belastingdocumentatie staan voordat een Spaanse bank ze meetelt. Staat het er niet in, dan telt het niet mee in hun berekening.
Voor werknemers is de beoordeling relatief helder: de bank kijkt naar het bruto-inkomen, rekent dat om naar een netto maandbedrag en past hun schuldquote toe.
Voor zelfstandigen werkt de banklogica anders. Ze kijken naar de ontwikkeling van je inkomen over de drie ingediende boekjaren, niet alleen naar het meest recente getal. Stijgend inkomen over die drie jaar leest positief. Een gelijkblijvende of dalende trend roept vragen op, ook als het absolute bedrag acceptabel is.
Dit staat nergens expliciet in een reglement opgeschreven. Het is hoe dossiers in de praktijk worden gelezen.
Twee situaties komen steeds terug in het hypotheekproces voor Nederlandse kopers. Geen van beide is onoverkomelijk, maar beide moeten worden begrepen voordat een dossier wordt ingediend.
Het BV-structuurprobleem
In Nederland is werken via een BV gebruikelijk. Veel directeur-grootaandeelhouders trekken een bescheiden salaris uit de BV, het wettelijk minimum DGA-salaris of iets daarboven, en laten de winst in de onderneming staan. Fiscaal aantrekkelijk in Nederland.
Spaanse banken kijken niet naar wat er in de BV zit. Ze kijken naar wat jij persoonlijk opneemt: het salaris dat in jouw privé-belastingaangifte staat. Een DGA met een persoonlijk inkomen van €50.000 per jaar, terwijl de BV een aanzienlijke winstreserve heeft, wordt beoordeeld op die €50.000. De winst in de onderneming telt niet mee voor de leencapaciteit, tenzij die is uitgekeerd en als persoonlijk inkomen in een aangifte is opgenomen.
Dit is een van de meest frappante verschillen tussen de Nederlandse en Spaanse financiële logica, en het overvalt kopers onaangenaam. Het bedrijf draait goed; de hypotheekaanvraag ziet er zwak uit.
Het herkomst-eigen-middelenprobleem
In ons eigen traject besteedden we meer tijd aan het aantonen waar ons geld vandaan kwam dan aan het aantonen hoeveel we verdienen. Dat verraste ons, en het is een van de eerste dingen waar we nu naar kijken in een documentoverzicht.
Spaanse banken zijn grondig over waar je aanbetaling vandaan komt, niet alleen dát die er is. Ze willen zien dat het geld van jou is, dat het op jouw rekening heeft gestaan en dat jij kunt aantonen hoe het daar is terechtgekomen.
Dat levert een probleem op als de route indirect is. Een lening van een familielid. Geld dat via een tussenrekening is overgemaakt. Een overboeking van de rekening van een partner. Een dividenduitkering van een BV die eerst naar een holding ging en daarna verder werd doorgeboekt. Elke schakel in de keten die de bank niet via documentatie kan volgen, wordt een vraagteken.
Het onderliggende principe: geleend geld is geen eigen vermogen. Als de bank concludeert dat je aanbetaling via een lening is gefinancierd, ook informeel en ook vanuit je eigen onderneming, dan telt dat doorgaans niet als eigen inbreng voor hun LTV-berekening.
Dit is niet uniek voor de Nederlandse markt. Maar het verschil tussen hoe Nederlandse ondernemers hun inkomen structureren en wat Spaanse banken verwachten te zien, is groot genoeg om vroeg te begrijpen, voordat een koopprijs is overeengekomen.
De documentenlijst hierboven is een startpunt. De checklist hypotheekdocumenten niet-resident heeft de volledige versie met geldigheidsperiodes en formaateisen.
Voor de LTV-kant, hoeveel de bank leent ten opzichte van de taxatiewaarde, zie Hoeveel kun je lenen als niet-resident in Spanje.
Welke stukken een Spaanse bank van een niet-resident vraagt en in welke volgorde, staat in de hypotheekgids voor niet-residenten.
→ Volledige gids: Spaanse hypotheek voor niet-residenten
Hypotheekadvies wordt verstrekt door ACI-gecertificeerde adviseurs onder Spaans recht (Ley 5/2019). Casa Connecta geeft geen hypotheekadvies en speelt geen rol in het hypotheekproces.
Vragen over je aankoopproces? Mail ons via info@casaconnecta.com. We antwoorden binnen één werkdag, in jouw taal.
