Was kostet ein Immobilienkauf in Spanien wirklich? Bei unserem eigenen Kauf im Baix Empordà zahlten wir 55.488 € an Steuern und Nebenkosten. Drei Überraschungen und was Sie früh wissen sollten.
Die meisten Käufer rechnen mit einem Puffer für Nebenkosten. Nur wenige wissen im Voraus, wie sich dieser Puffer tatsächlich zusammensetzt.
Bei unserem eigenen Kauf im Baix Empordà im September 2025 zahlten wir 55.488 € an Steuern und Nebenkosten auf die Kaufsumme. Wir veröffentlichen den Betrag, weil er konkret ist. Den Kaufpreis und den Hypothekenbetrag nennen wir bewusst nicht.
Was dieser Betrag über den Kauf eines Hauses in Spanien aussagt, lesen Sie im Folgenden. Und was er nicht aussagt.
In Deutschland kennen Sie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintragung. In Spanien gibt es eine ähnliche Struktur, aber mit anderen Gewichtungen. Der entscheidende Unterschied:
Die ITP in Katalonien wird seit 2025 progressiv berechnet. Der genaue Satz hängt vom Kaufpreis und den zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Regeln ab. Für Neubauten gelten IVA und AJD anstelle der ITP.
Dazu kommen Notarkosten, Grundbucheintragung, die Gestoría (die administrative Abwicklung im spanischen System, ohne direktes Pendant in Deutschland) und Anwaltskosten.
Die übliche Daumenregel lautet: typischerweise etwa 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten einplanen. Der genaue Betrag hängt unter anderem vom Kaufpreis und dem zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden ITP-Satz ab.
Der Kaufnebenkosten-Rechner schlüsselt alle Posten auf Basis des aktuellen Kaufpreises auf.
Bei jedem Immobilienkauf in Katalonien begegnen Ihnen dieselben fünf Kategorien: ob Bestandsimmobilie oder Neubau, ob mit oder ohne Hypothek.
1. Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien
Die ITP ist der größte Einzelposten. Sie wird auf den Kaufpreis berechnet und ist seit 2025 progressiv gestaffelt. Der genaue Satz hängt vom Kaufpreis und den zum Zeitpunkt des Notartermins geltenden Regeln ab. Den aktuellen Betrag können Sie anhand der zum Kaufzeitpunkt geltenden Tarife berechnen.
Bei Neubauten gilt kein ITP. Stattdessen fällt IVA (10 Prozent) und AJD (in Katalonien ca. 1,5 Prozent) an.
→ Den ITP-Satz und die neue progressive Staffel erklärt der ITP-Artikel für Katalonien.
2. Notarkosten (Escritura)
Die Escritura ist die notarielle Kaufurkunde. Ohne sie gibt es keine Eigentumsübertragung. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und dem Umfang des Dokuments. In Katalonien liegen sie typischerweise im vierstelligen Bereich. Hinzu kommen ggf. separate Urkunden für Hypothek oder Stellplatz.
→ Was Sie beim Notar tatsächlich unterzeichnen, erklärt der Escritura-Artikel.
3. Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad)
Nach der Notarunterzeichnung wird die Eigentumsübertragung im Registro de la Propiedad eingetragen. Erst mit der bestätigten Eintragung sind Sie offiziell als Eigentümer registriert. Die Kosten sind abhängig vom Kaufpreis und liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.
4. Gestoría
Die Gestoría übernimmt die administrative Abwicklung: Steuerzahlung, Einreichung der Urkunden beim Grundbuchamt, ITP-Abführung innerhalb der gesetzlichen Frist. In unserem Fall hat die Gestoría der Bank alle diese Posten als Gesamtbetrag verwaltet. Das ist praktisch, bedeutet aber: Man sieht keine Einzelaufschlüsselung der Teilbeträge.
5. Anwaltskosten und Tasación
Ein unabhängiger Anwalt ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber in der Praxis unverzichtbar. Er prüft die Nota Simple, die Genehmigungssituation, die Cédula de habitabilitat und den Arras-Vertrag. Bei unserem Kauf lagen die Anwaltskosten bei 3.200 €. Die Tasación (das offizielle Bankgutachten) kostete 450 €.
Überraschung 1: Zwei Urkunden statt einer
Bei unserem Kauf gab es nicht eine, sondern zwei notarielle Urkunden am selben Tag: eine für die Immobilie, eine für den Stellplatz. Grund: Die Bank bestand auf separaten Urkunden für jeden Grundbucheintrag. Das war nicht dramatisch, aber weder uns noch dem Anwalt war das von Anfang an klar. Zwei Notartermine am selben Tag, zwei Urkundensätze, entsprechend zwei Kostenpositionen.
Überraschung 2: Die Cédula de habitabilitat als harte Hürde
Die Cédula de habitabilidad ist der katalanische Bewohnbarkeitsnachweis. In vielen Fällen ist eine gültige Cédula Voraussetzung für neue Versorgungsverträge oder Änderungen bestehender Anschlüsse. Bei unserem Kauf war die Cédula abgelaufen und musste neu beantragt werden. Das blockierte die Übergabe und verlängerte den Zeitplan um mehrere Wochen.
Die Lektion: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Cédula gültig ist und wann sie ausläuft. Es ist eine Frage vor dem Arras, nicht danach.
Überraschung 3: Der ITP-Tarifsatz wechselte zwischen Arras und Notartermin
Wir haben den Arras im Mai 2025 unterzeichnet. Unser Notartermin war im September 2025. Der progressive ITP-Tarif trat am 27. Juni 2025 in Kraft. Das bedeutet: Zwischen Arras und Vollzug hat sich der anwendbare Steuersatz verändert.
Das ist keine Klage, sondern ein Hinweis. Wer heute kauft, kauft mit dem progressiven Tarif. Wer im Mai 2025 unterschrieben hat und im Juli vollzogen hat, hatte ein Fenster von sechs Wochen, in dem sich die Bedingungen geändert haben. Wir lagen auf der anderen Seite davon.
Dieser Betrag umfasst ITP, Notarkosten, Grundbucheintragung und Gestoría, verarbeitet als Gesamtposten über die CaixaBank-Gestoría, sowie 3.200 € Anwaltskosten und 450 € Tasación.
Was er Ihnen sagt: Nebenkosten bei einem Kauf im Baix Empordà in diesem Preissegment können sich deutlich im fünfstelligen Bereich bewegen. Wer das nicht früh einplant, hat ein Problem, das sich erst am Notartermin zeigt.
Was er Ihnen nicht sagt: Wie hoch unser Kaufpreis oder unsere Hypothek war. Wir nennen diese Zahlen nicht, weil ein Betrag ohne Kontext wenig aussagt. Der Kaufnebenkosten-Rechner berechnet den Betrag für Ihren konkreten Kaufpreis.
Was er Ihnen ebenfalls nicht sagt: Was zu einem anderen Zeitpunkt, in einer anderen Gemeinde oder bei einer anderen Immobilientyp-Kombination herauskommt. Die Struktur ist dieselbe. Die Beträge variieren.
Für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist der Vergleich der Kaufnebenkosten aufschlussreich. Wer in Deutschland kauft, ist hohe Nebenkosten gewohnt, insbesondere in Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer.
| Aspekt | Heimatland (Beispiel Deutschland) | Spanien, Katalonien (Bestandsimmobilie) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) | progressiv gestaffelt (seit 2025) |
| Notar + Grundbuch | ca. 1,5–2 % | ca. 1–1,5 % |
| Maklerprovision (Käufer) | 3,57 % (hälftig seit 2020) | meist keine für Käufer |
| Anwalt | selten obligatorisch | empfohlen (0,5–1 %) |
| Gestoría | kein direktes Pendant | ca. 300–600 € |
| Gesamtrahmen | ca. 9–12 % | ca. 11–13 % |
Der Gesamtrahmen ist also nicht dramatisch verschieden. Der wesentliche Unterschied liegt in der Struktur: Der ITP-Satz in Katalonien ist höher als die Grunderwerbsteuer in den meisten deutschen Bundesländern, aber es fallen keine Maklerprovisionen für Käufer an. Für Österreicher und Schweizer, die gewohnte Nebenkosten kennen, ist das Gesamtniveau in Spanien ebenfalls vergleichbar.
Was sich wirklich unterscheidet, ist die Dokumentationslogik. Die spanischen Behördenfristen, die Cédula als Bedingung, die Gestoría als Verfahrenspartner ohne europäisches Pendant: Das ist das Unvertraute, nicht die Höhe der Gesamtkosten.
Den Zeitpunkt der Kalkulation. Kaufnebenkosten werden zu oft am Ende berechnet, wenn der Kaufpreis schon feststeht und der Arras unterschrieben ist. Der richtige Zeitpunkt ist vor dem Angebot. Wer das Budget ohne Nebenkosten kalkuliert, hat schlicht zu wenig Kapital eingeplant.
Den progressiven ITP-Tarif. Seit 2025 wird der ITP in Katalonien progressiv berechnet. Der genaue Satz hängt vom Kaufpreis und den zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Regeln ab. Wer früh kalkuliert, sollte den ITP-Rechner nutzen und nicht von einem Pauschalsatz ausgehen.
Die Cédula. Viele Käufer rechnen nicht damit, dass ein abgelaufener Bewohnbarkeitsnachweis die Übergabe blockieren kann. Prüfen Sie das vor dem Arras, nicht danach.
Die Gestoría-Logik. Wer gewohnt ist, jeden Kostenposten einzeln zu sehen, wird von der spanischen Gestoría-Abwicklung überrascht sein. Steuerzahlung, Grundbucheintragung und Urkundeneinreichung laufen als Paket. Das ist effizient, aber es bedeutet auch: Sie sehen nicht automatisch, was wann wohin geflossen ist. Dokumentieren Sie alles, was Sie erhalten.
Eine vollständige Schrittfolge für den Kaufprozess finden Sie im Kaufratgeber. Die Maklerprovision steckt bereits im Angebotspreis. Wer in dieser Reihe für wen arbeitet, erläutern wir in Makler, Anwalt oder unabhängige Begleitung.
→ Kosten Immobilienkauf Spanien: welches Geld Sie wann brauchen
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