Haus kaufen in Spanien als Nicht-Resident
In Spanien eine Immobilie zu kaufen ist gut möglich, auch wenn Sie dort nicht wohnen. Der Prozess funktioniert nur anders als die meisten Käufer es gewohnt sind. Nicht die Immobilie macht es kompliziert, sondern alles darum herum: die Bank, der Anwalt, der Makler, der Notar und manchmal das Bauunternehmen. Jeder erledigt seinen Teil, in seinem eigenen Tempo, für seinen eigenen Auftraggeber.
Niemand behält von sich aus das Gesamtbild im Blick. Dort geht die meiste Zeit verloren, genau zwischen den einzelnen Schritten.
Dieser Ratgeber begleitet Sie, von der Vorbereitung bis zum Eigentum. Pro Phase sehen Sie, was Sie besser zuerst prüfen, bevor der nächste Schritt zu schnell kommt. Lesen Sie alles hier, oder nehmen Sie die Ausgabe 2026 als PDF mit.
Möchten Sie diesen allgemeinen Prozess auf Ihre eigene Situation übertragen? Der Spain Purchase Plan ist der logische erste Schritt.
Die fünf Fehler, die wir am häufigsten sehen
Die meisten Fehler entstehen nicht durch Unachtsamkeit. Sie entstehen, weil der spanische Kaufprozess schneller voranschreitet, als viele erwarten: erst besichtigen, dann anbieten, dann unterschreiben. Steht Ihre Grundlage dann noch nicht, wird jeder Schritt enger.
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Mit der Suche beginnen, bevor die Grundlagen stimmen
Keine NIE-Beantragung in Gang. Kein Bild davon, was realistisch finanzierbar ist. Kein Anwalt in Sicht. Dann kommt plötzlich eine Immobilie, auf die Sie ein Angebot machen möchten. Es muss schnell etwas passieren, während die Grundlage noch nicht steht.
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Den Makler als wichtigste Informationsquelle nehmen
Der Makler vertritt den Verkäufer. Das ist sein Job. Aber seine Interessen und Ihre laufen auseinander. Ein unabhängiger Anwalt ist keine Extrakosten. Er sieht Probleme, bevor Sie daran gebunden sind.
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Den Arras unterschreiben, bevor die Due Diligence abgeschlossen ist
Zeitdruck fühlt sich real an. Manchmal ist er es auch. Aber der Contrato de Arras ist der Moment, an dem Sie sich festlegen. Zu unterschreiben, bevor die rechtliche Prüfung abgeschlossen ist, ist das größte finanzielle Risiko im Kaufprozess. Ein paar Tage für eine Prüfung sind fast immer möglich.
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Die Kaufnebenkosten unterschätzen
In Katalonien beträgt die ITP bei Bestandsimmobilien bis 600.000 Euro 10 Prozent; ab diesem Betrag steigt der Satz progressiv auf 11, 12 und 13 Prozent. Notar, Registrierung, Anwalt und Gestoría kommen dazu. Bei einem Kauf von 500.000 Euro laufen diese Kosten auf 55.000 bis 65.000 Euro hinaus. Wer nicht entsprechend budgetiert, steht im falschen Moment ohne Mittel da.
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Die jährlichen Pflichten vergessen
IRNR. IBI. Möglicherweise Vermögensteuer. Nebenkosten, die weiter laufen. Eine Eigentümergemeinschaft, die Entscheidungen trifft, während Sie nicht vor Ort sind. Ein Haus in Spanien zu besitzen ist nicht passiv. Das bemerken die meisten Käufer erst im zweiten Jahr.
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Schauen Sie sich schon eine Immobilie an?
Dann möchten Sie wissen, ob die Reihenfolge stimmt, bevor Sie weitermachen. Für einen ersten Überblick starten Sie mit einem Spain Purchase Plan. Haben Sie eine konkrete Immobilie im Blick, lassen Sie diese mit einem Dokumenten-Check prüfen.
Wie ein Immobilienkauf in Spanien wirklich abläuft, Phase für Phase
Manche Schritte verlaufen parallel. Andere müssen abgeschlossen sein, bevor Sie sich festlegen. Lesen Sie von oben nach unten, oder springen Sie zur Phase, die gerade relevant ist.
Phase 1: Vorbereitung. Vier Dinge klären, bevor Sie die erste Immobilie besichtigen
Fast alle beginnen mit der Suche. NIE, Finanzierung und Anwalt kommen später. Das geht gut, bis eine Immobilie auftaucht, auf die Sie ein Angebot machen möchten. Ab diesem Moment will jeder etwas von Ihnen. Daher zuerst diese vier Dinge:
- NIE-Nummer: Ihre spanische Steueridentifikationsnummer. Ohne NIE kein Kauf, keine Hypothek, keine Steuererklärung. Rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen, manchmal länger.
- Spanisches Bankkonto: erforderlich für Kaufnebenkosten, Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren und Hypothekenzahlungen.
- Unabhängiger Anwalt: nicht mit dem Verkäufer verbunden. Rechnen Sie in der Regel mit ca. 0,5–1,2 Prozent des Kaufpreises inkl. IVA.
- Erste Finanzierungseinschätzung: wissen Sie, was Sie realistisch finanzieren können, noch bevor Sie das erste Angebot machen. Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel bis zu 60–70 Prozent des Schätzwerts (Tasación).
Die erste Finanzierungseinschätzung bleibt oft liegen, bis eine konkrete Immobilie da ist. Dann sucht man nach Gefühl, manchmal zu niedrig, manchmal zu hoch. Und wenn diese eine Immobilie auftaucht, fehlt die Zeit, das noch herauszufinden.
Phase 2: Suche. Was bei jeder Immobilie zu prüfen ist, die ernsthaft in Frage kommt
Bei einer Besichtigung schauen Sie sich die Immobilie an. Die größten Überraschungen stecken meistens nicht in der Immobilie selbst, sondern in den Dokumenten dahinter: Genehmigungen, Schulden, Flächenwidmung und eventuelle Rückstände. Prüfen Sie das, bevor Sie ein Angebot machen:
- Nota Simple: beim Registro de la Propiedad angefordert, nicht älter als ein paar Tage.
- Eigentümer: der Name im Register stimmt mit dem Verkäufer überein, keine offenen Hypotheken oder Lasten.
- Genehmigungen: für das Hauptgebäude und etwaige Anbauten oder Umbauten vorhanden.
- Flächenwidmung: geprüft: Suelo urbano, Suelo rústico oder Schutzgebiet.
- Laufende Kosten: Gemeinschaftsgebühren und eventuelle Rückstände, die IBI-Rechnung des Vorjahres, Nebenkosten bestätigt.
Anbauten ohne Genehmigung sind an der Costa Brava weit verbreitet. Manche bestehen schon seit Jahrzehnten. Der Gutachter wertet sie nicht, und beim Weiterverkauf kosten sie Sie Geld. Stellen Sie es früh fest, müssen Sie später nicht nachverhandeln.
Phase 3: Angebot und Contrato de Arras
Ein Angebot wird in Spanien oft schnell schriftlich festgehalten. Ab diesem Moment möchten Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen. Der Contrato de Arras ist bindend. Lesen Sie, was darin steht, bevor Sie unterschreiben.
- Angebot: nach Rücksprache mit Ihrem Anwalt gemacht, nichts unterzeichnet ohne vorherige rechtliche Prüfung.
- Auflösende Bedingungen: besprochen, zum Beispiel ein Finanzierungsvorbehalt.
- Arras-Entwurf: vor der Unterzeichnung von Ihrem Anwalt geprüft.
- Anzahlung: bestätigt, in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises.
- Art des Arras: schriftlich bestätigt. Penitenciales: beide Parteien können zurücktreten, mit finanziellen Konsequenzen. Confirmatorias: dieses Recht besteht nicht.
- Rücktrittsklauseln: enthalten, auch für den Fall, dass die Hypothek nicht zustande kommt.
- Fristen: Übergabedatum und letzte Frist sind im Vertrag enthalten.
In gefragten Gebieten kann Zeitdruck auch taktisch eingesetzt werden. Eine Immobilie kann wirklich schnell weg sein. Aber ein paar Tage für eine rechtliche Prüfung bekommen Sie fast immer. Fragen Sie danach.
Eine Immobilie im Blick und unsicher, was Sie vor der Unterschrift hinterfragen sollten? Ein Dokumenten-Check (€199) hält je Dokument fest, ob es vorliegt, ob es lesbar ist und wo Angaben zwischen Quellen voneinander abweichen.
Phase 4: Due Diligence. Was Ihr Anwalt prüft
Viele Käufer denken, das Schwierigste sei überstanden, sobald der Arras unterzeichnet ist. In der Praxis beginnt dann erst die Prüfung, bei der die meisten Überraschungen ans Licht kommen: Schulden, fehlende Genehmigungen oder Abweichungen zwischen der Immobilie und dem, was offiziell eingetragen ist.
- Grundbuch: Eigentumstitel stimmt mit dem Verkäufer überein, keine Lasten, keine Erbschafts- oder Miteigentumsstreitigkeiten.
- Kataster (Catastro): Beschreibung entspricht der Realität, Abweichungen markiert.
- Genehmigungen und Bebauungsrecht: bestätigt, keine laufenden behördlichen Verfahren oder offenen Baugenehmigungsthemen.
- Eigentümergemeinschaft: keine offenen Beiträge, aktuelle Protokolle auf geplante Ausgaben geprüft.
Bei Erbschafts- oder Miteigentumsangelegenheiten kann es dauern, bis alle Beteiligten klar sind. Je später das sichtbar wird, desto weniger Spielraum bleibt Ihnen. Lassen Sie Ihren Anwalt das zuerst prüfen, nicht zuletzt.
Phase 5: Finanzierung. Ein Hypothekendossier vorbereiten
Beantragen Sie als Nicht-Resident eine Hypothek, stellt eine spanische Bank mehr Anforderungen an Sie als an jemanden, der in Spanien lebt: mehr Unterlagen, eine niedrigere Finanzierungsquote, eine längere Bearbeitungszeit. Was Sie brauchen:
- Einkommen: Gehaltsabrechnungen (3 Monate) oder Jahresabschlüsse (2 Jahre bei Selbstständigen), plus Steuerbescheide der letzten 2 Jahre.
- Identität und Vermögen: Reisepass, NIE, Kontoauszüge (3–6 Monate), Eigenkapitalnachweis.
- Immobilienunterlagen: sobald gefunden: Nota Simple und Arras-Entwurf.
- Zugelassene Hypothekenberatung: eingebunden, bevor die Beantragung beginnt.
- Gutachten (Tasación): über die Bank organisiert. Von vollständigen Unterlagen bis zum formellen Angebot dauert es in der Regel 6–12 Wochen.
LTV (Beleihungsquote) ist das Verhältnis zwischen Hypothek und Schätzwert (Tasación). Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel bis zu 60–70 Prozent. Planen Sie 30–40 Prozent Eigenkapital ein, plus die Kaufnebenkosten dazu.
Unvollständige Unterlagen schickt die Bank zurück, ohne sie zu prüfen. Jede Runde kostet zwei bis drei Wochen. Und es sind selten die offensichtlichen Dokumente: eine fehlende Apostille, ein Steuerbescheid, der den Zeitraum knapp nicht abdeckt, ein Kontoauszug, der drei Wochen zu alt ist. Beginnen Sie vollständig, oder beginnen Sie nicht.
Hypothekenberatung in Spanien unterliegt dem Hypothekengesetz Ley 5/2019 und darf nur von einer dafür zugelassenen Beratung erteilt werden. Diese Beratung und die Entscheidung über den Antrag liegen bei ihr und bei der Bank.
Nicht sicher, ob Ihre Finanzierung realistisch ist? Eine Hypothekenakte-Check gibt Ihnen innerhalb von 2 Werktagen nach Ihrer vollständigen Bestandsaufnahme ein erstes Bild der Machbarkeit, bevor Sie Monate mit dem falschen Budget suchen.
Phase 6: Renovierung. Die Renovierung in den Kauf einplanen
Viele Immobilien im Baix Empordà kommen günstiger auf den Markt, weil Renovierungsbedarf besteht. Das kann interessant sein, aber nur, wenn Sie vor dem Kauf wissen, was diese Arbeiten wirklich umfassen.
- Renovierungsschätzung: vor dem Arras von einem lokalen Bauunternehmen oder Architekten eingeholt.
- Genehmigungsanforderungen: und etwaiger Denkmalschutzstatus geprüft.
- Bestehendes Bauwerk: auf Genehmigungen überprüft.
- Renovierungsbudget: zusätzlich zu Kaufpreis und Kaufnebenkosten verfügbar.
- Puffer: mindestens 15–20 Prozent der Baukosten zurückgelegt.
- Umfang der Hypothek: sie deckt nur den Immobilienwert, nicht die Renovierung.
Obras menores (kosmetisch, nicht konstruktiv) dauern meistens Wochen. Obras mayores (konstruktiv, Anbau, Fassade) erfordern Architektenpläne und dauern 1–4 Monate, manchmal länger.
In älteren Immobilien im Baix Empordà wurde fast immer irgendwann etwas ohne Genehmigung gebaut. Das ist die Regel, nicht die Ausnahme. Die Frage ist, wie gravierend es ist. Lassen Sie es vor dem Arras prüfen. Und rechnen Sie mit mehr als der Schätzung: In der Praxis können die endgültigen Kosten 15 bis 30 Prozent höher liegen. Budgetieren Sie großzügig, nicht optimistisch.
Phase 7: Beurkundung beim Notar
Der Notar erstellt die Urkunde und überprüft die Identität der Parteien. Ob die Immobilie rechtlich einwandfrei ist, prüft der Notar nicht. Das hat Ihr Anwalt bereits getan.
- Restlicher Kaufpreis: abzüglich der Arras-Anzahlung, auf Ihrem spanischen Konto bereit.
- Kaufnebenkosten: bereitgestellt: ITP, Notar, Registrierung, Anwalt, Gestoría.
- Versorgungsunternehmen: benachrichtigt, Vertragsübergaben vorbereitet.
- Beim Notar: Originalreisepass, NIE, Anwalt anwesend oder Vollmacht bei Abschluss aus der Ferne.
- Unmittelbar danach: Urkunde eingetragen, ITP innerhalb von 30 Werktagen bezahlt, Versorgungsverträge übertragen.
- ITP: 10 % bis €600.000; progressiv bis 13 % darüber
- Notar: ca. €900–€2.000
- Registrierung: ca. €600–€1.200
- Anwalt: ca. 0,5–1,2 % inkl. IVA
- Gestoría: €300–600
Rechnen Sie mit 10–14 % Kaufnebenkosten. In vielen katalanischen Standarddossiers kommen Sie auf 11–13 %. Neubau: IVA (10 %) statt ITP, plus AJD (ca. 1,5 % in Katalonien).
Bei einem Kauf von 500.000 Euro laufen die Kaufnebenkosten auf 55.000 bis 65.000 Euro hinaus. Rechnen Sie das durch, bevor Sie ein Angebot machen, nicht am Tag beim Notar.
Phase 8: Die ersten 90 Tage nach dem Kauf
Beim Notar werden Sie Eigentümer, aber damit ist noch nicht alles erledigt. Danach müssen sofort einige Dinge geregelt werden, manche mit einer festen Frist. Und nicht alles läuft über Ihren Anwalt.
- ITP: innerhalb von 30 Werktagen bezahlt, Urkunde beim Registro de la Propiedad eingetragen.
- IRNR: erste Beauftragung eines spanischen Steuerberaters erteilt.
- Nebenkosten: auf Ihren Namen: Strom, Wasser, Internet.
- IBI: bei der Gemeinde angemeldet, Gemeinschaftsgebühren per Lastschrift eingerichtet.
- Gebäudeversicherung: abgeschlossen (bei Hypothek vorgeschrieben, in jedem Fall empfohlen).
- Steuererklärung: spanische Immobilie in der Einkommensteuererklärung Ihres Heimatlands angegeben, Doppelbesteuerungsabkommen beachten.
Die 30 Werktage für die ITP gehen schneller als erwartet, besonders aus dem Ausland. Verpassen Sie die Frist, folgen Bußgeld und Zinsen. Geben Sie das sofort nach der Übertragung in die Hände Ihres Anwalts oder Ihrer Gestoría, und prüfen Sie, ob es erledigt wurde.
Phase 9: Jährliche Kosten als nicht-residenter Eigentümer
Viele Käufer sehen die Übertragung als das Ende des Prozesses. In der Praxis beginnt danach erst das Jährliche: Gemeinde, spanisches Finanzamt, Eigentümergemeinschaft, Versicherung und Instandhaltung.
- IBI: per Lastschrift (in der Regel ein Bruchteil eines Prozents des Katasterwerts, je nach Gemeinde).
- IRNR: jährlich über einen spanischen Steuerberater erklärt (Modelo 210), auch ohne Vermietung.
- Vermögensteuer: (Impost sobre el Patrimoni) gegen die katalanische Freigrenze geprüft.
- Steuererklärung Heimatland: spanische Immobilie angegeben, Doppelbesteuerungsabkommen angewendet.
- Laufende Kosten: Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten laufen weiter, Basura (Müllgebühr) auf Ihren Namen.
- Instandhaltung: jährlicher Besuch und ein verlässlicher lokaler Ansprechpartner geregelt.
Auch ohne Vermietung zahlen Sie als Nicht-Resident Steuer auf ein fiktives Mietinkommen. Vereinfacht gesagt: Die Bemessungsgrundlage beträgt in der Regel 1,1 Prozent des Katasterwerts, bei bestimmten älteren Bewertungen 2 Prozent. Darauf werden 19 Prozent (EU/EWR-Eigentümer) oder 24 Prozent (Nicht-EU-Eigentümer) erhoben.
Die IRNR-Erklärung bleibt am häufigsten liegen. Jährlich fällig, auch wenn die Immobilie leer steht. Wir sehen das vor allem im ersten Jahr, wenn der Kopf woanders ist. Wird sie vergessen, laufen die Bußgelder auf.
Was Käufer am meisten unterschätzen
Als wir unsere eigene Immobilie im Baix Empordà kauften, dachten wir, das Schwierigste würde das Finden der richtigen Immobilie sein.
Das war es nicht.
Das Schwierigste war alles darum herum. Unterlagen, die zu spät kamen. Informationen, die sich als unvollständig herausstellten. Drei verschiedene Parteien, die auf dieselbe Frage drei verschiedene Antworten gaben.
Seitdem erleben wir das immer wieder bei anderen Käufern. Selten etwas Dramatisches. Es sind kleine Dinge, und sie werden meistens erst sichtbar, wenn der Zeitdruck schon da ist:
- Die Reihenfolge, nicht das Wissen. Die meisten Käufer verstehen die einzelnen Schritte. Was schiefgeht, ist die Abfolge: suchen, bevor die Finanzierung klar ist, unterschreiben, bevor die rechtliche Prüfung abgeschlossen ist.
- Das Geld zusätzlich zum Geld. Der Kaufpreis ist die Zahl, mit der alle planen. Die 55.000 bis 65.000 Euro an Nebenkosten bei einem Haus von 500.000 Euro ist die Zahl, die zu spät kommt.
- Die Unterlagen, nicht die Bank. Hypotheken scheitern selten an der Bank. Sie scheitern an einer fehlenden Apostille, einem abgelaufenen Kontoauszug, einem Steuerbescheid, der den Zeitraum knapp nicht abdeckt. Langweilige Details, wochenlange Verzögerungen.
- Das Jahr danach. Der Kauf endet beim Notar. Das Eigentum nicht. Die IRNR-Erklärung, die Fristen, die Eigentümergemeinschaft, die Entscheidungen trifft, während Sie nicht da sind: Das sind die stillen Kosten.
Nichts davon muss zu einer Krise werden. Aber jemand muss es rechtzeitig sehen.
Die Rolle von Casa Connecta im Kaufprozess
Was wir liefern, ist schriftliche Arbeit auf Käuferseite. Wir arbeiten ausschließlich für den Käufer. Das ist eine Rolle mit klaren Grenzen, und diese Grenzen sind wichtig: Das juristische Urteil bleibt bei Ihrem Anwalt, die Finanzierung bei der Bank und Ihrer eigenen Beratung, die Bauausführung beim Fachbetrieb. Sehen Sie, wie sich das von Makler oder Anwalt unterscheidet.
Was wir tun
- Spain Purchase Plan: ein persönlicher Kaufplan mit den Schritten, ihrer Reihenfolge und dem Zeitrahmen Ihres Kaufs, geschrieben auf Basis Ihrer Angaben.
- Dokumenten-Check: für jede der Kaufunterlagen, die Sie bereits haben, ein neutraler Status, also eingereicht, nicht eingereicht, nicht lesbar, Angaben weichen ab oder nicht festgestellt, jeweils mit Verweis auf Dokument und Seite.
Was wir nicht tun
- Wir geben keine Hypothekenberatung. Das tut eine dafür nach Ley 5/2019 zugelassene Beratung, und die Entscheidung liegt bei der Bank.
- Wir prüfen keine Rechtsdokumente. Das tut Ihr Anwalt.
- Wir führen keine Bauarbeiten aus. Das tun die ausführenden Betriebe.
- Wir sind kein Makler und arbeiten nicht mit Parteien zusammen, die uns für Empfehlungen vergüten.
- Wir garantieren keine Gutachtenwerte, Hypothekenergebnisse oder Bauzeitpläne.
Ehrlich. Persönlich. Unabhängig. Dafür sind wir da.
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Wie spanische Hypotheken für Nicht-Residenten funktionieren: Beleihungsquote, Unterlagen, Zeitpläne.
Ratgeber lesen →Genehmigungen, Kosten und Koordination für Renovierungen an der Costa Brava.
Ratgeber lesen →Die Momente, an denen Nicht-Residenten Geld oder Zeit verlieren, vom Angebot bis nach dem Notar.
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